新區(qū)各園區(qū)管委會，各部門、各單位，新區(qū)各國有集團公司，省屬駐區(qū)各單位：

　　《蘭州新區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》已經(jīng)蘭州新區(qū) 2023年第32次管委會會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合工作實際，認真抓好貫徹落實。

蘭州新區(qū)管理委員會  

2023年10月16日   

蘭州新區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）

　　第一條 為了規(guī)范蘭州新區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境，增強人民群眾的獲得感幸福感安全感，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下共建共治共享的基層社會治理體系，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》《蘭州市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合蘭州新區(qū)實際，制定本辦法。

　　第二條 蘭州新區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)活動，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等服務(wù)的活動。

　　物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　第三條 建立中國共產(chǎn)黨基層組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)(村)居民委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等協(xié)調(diào)運行機制。推動符合條件的物業(yè)服務(wù)人及時建立黨組織；推動符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員，鼓勵業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人黨組織負責(zé)人擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員。

　　社區(qū)(村)黨組織引導(dǎo)業(yè)主中的黨員積極參選物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會，通過法定程序擔(dān)任其成員。

　　鼓勵社區(qū)內(nèi)的機關(guān)、企事業(yè)單位、社會組織、志愿者等依法參與物業(yè)管理活動，共同構(gòu)建和諧社區(qū)。

　　第四條 蘭州新區(qū)物業(yè)管理實行“指導(dǎo)監(jiān)督在新區(qū)，主體責(zé)任在園區(qū)，具體負責(zé)在中心社區(qū)（鎮(zhèn)），矛盾化解在社區(qū)（村）”的四級管理運行機制。各園區(qū)管委會應(yīng)加強本范圍內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將物業(yè)管理納入社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系，促進物業(yè)管理規(guī)范和健康發(fā)展；明確中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)承擔(dān)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動的工作機構(gòu)和人員，保障工作經(jīng)費。

　　鼓勵通過購買服務(wù)方式委托符合條件的物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)社區(qū)治理相關(guān)服務(wù)。

　　第五條 新區(qū)建立統(tǒng)一的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺。

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運用數(shù)字化、智能化等新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，并將必要的信息上傳新區(qū)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺。

　　第六條 新區(qū)城建和交通局負責(zé)全新區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　(一)制定物業(yè)管理、專項維修資金管理制度并指導(dǎo)實施;

　　(二)制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范并監(jiān)督實施;

　　(三)制定物業(yè)服務(wù)人信用評價辦法并組織實施;

　　(四)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全新區(qū)物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作;

　　(五)負責(zé)智慧物業(yè)服務(wù)平臺的建設(shè)、運行和維護;

　　(六)制定小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價制度并組織實施；

　　(七)負責(zé)專項維修資金的監(jiān)督管理;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　各園區(qū)建設(shè)局負責(zé)本園區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　(一)辦理物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分和物業(yè)服務(wù)項目備案;

　　(二)辦理前期物業(yè)服務(wù)合同和(臨時)管理規(guī)約備案;

　　(三)辦理物業(yè)承接查驗備案;

　　(四)實施對專項維修資金的監(jiān)督管理;

　　(五)實施對物業(yè)服務(wù)人及從業(yè)人員的監(jiān)督管理及信用評價;

　　(六)實施對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價的監(jiān)督管理；

　　(七)組織中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)人培訓(xùn);

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第七條 各有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)管理活動中履行下列職責(zé)：

　　(一)經(jīng)發(fā)局負責(zé)制定和調(diào)整涉及實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，負責(zé)新能源設(shè)施的監(jiān)督管理;

　　(二)城建和交通局負責(zé)對市容環(huán)境衛(wèi)生工作的監(jiān)督管理，依法查處私搭亂建、亂設(shè)攤點、亂貼亂畫、損壞公共綠地、樹木砍伐移植、違規(guī)飼養(yǎng)家禽家畜、隨意傾倒垃圾雜物、不按規(guī)定進行垃圾分類投放等行為;負責(zé)人防工程維護管理的監(jiān)督檢查，依法查處侵占、破壞、變相買賣人防工程等違法行為；

　　(三)公安局負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)居民小區(qū)的內(nèi)部安全防范工作，督促健全安全防范制度，依法查處違反治安管理的違法行為；

　　(四)自然資源局負責(zé)對建設(shè)項目規(guī)劃變更的監(jiān)督管理，依法查處違法建設(shè)行為；

　　(五)衛(wèi)健委負責(zé)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預(yù)防和應(yīng)對處置，指導(dǎo)傳染病防治工作，對二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售飲用水等生活飲用水的衛(wèi)生監(jiān)督管理;

　　(六)民政司法和社保局負責(zé)督促社區(qū)居民委員會、村民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)和監(jiān)督作用；指導(dǎo)社區(qū)居民委員會加強社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施的維護管理；負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理矛盾糾紛的人民調(diào)解，促進和諧社區(qū)建設(shè);

　　(七)生態(tài)環(huán)境局負責(zé)指導(dǎo)環(huán)境保護工作，依法查處物業(yè)區(qū)域內(nèi)鍋爐煙塵、餐飲業(yè)油煙污染等違法行為;

　　(八)市場監(jiān)督管理局負責(zé)對價格公示、違規(guī)收費、特種設(shè)備安全、市場計量等行為監(jiān)督檢查，督促落實安全生產(chǎn)主體責(zé)任，依法查處涉及特種設(shè)備安全和物業(yè)服務(wù)收費等違法行為;

　　(九)應(yīng)急管理局會同新區(qū)消防救援支隊負責(zé)指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好防洪及應(yīng)急救援工作；

　　(十)消防救援支隊負責(zé)指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)，依法查處占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道及妨害消防安全等違法行為；

　　(十一)水、電、氣、暖、通信等公共服務(wù)行業(yè)監(jiān)管部門負責(zé)做好相關(guān)監(jiān)督檢查工作；

　　其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位負責(zé)承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任。行業(yè)監(jiān)管部門督促專業(yè)經(jīng)營單位對尚未接管專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的住宅小區(qū)，具備接管條件時要盡快與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會辦理相關(guān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施的移交、接管工作。

　　各園區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)在各物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布有關(guān)行政主管部門負責(zé)的執(zhí)法事項、聯(lián)系單位、舉報電話。

　　第八條 中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

　　(一)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和物業(yè)管理委員會的設(shè)立和業(yè)主委員會選舉、換屆;

　　(二)指導(dǎo)、督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé);

　　(三)調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)、管理糾紛，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系;

　　(四)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)、管理活動中的重大問題;

　　(五)負責(zé)前期物業(yè)招標監(jiān)督；

　　(六)負責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分及物業(yè)服務(wù)項目初審備案；

　　(七)負責(zé)物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理;

　　(八)負責(zé)專項維修資金歸集、使用的監(jiān)督審核;

　　(九)負責(zé)物業(yè)服務(wù)人及從業(yè)人員的監(jiān)督管理及信用評價;

　　(十)負責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理及質(zhì)量評價；

　　(十一)負責(zé)指導(dǎo)符合條件的物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人建立黨的基層組織并有效開展工作。

　　(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的與物業(yè)管理活動相關(guān)的其他職責(zé)。

　　居(村)民委員會具體指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會工作，根據(jù)需要設(shè)立物業(yè)管理委員會，依法協(xié)助中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展相關(guān)工作。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)支持、配合居(村)民委員會依法履行職責(zé)，接受居(村)民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)接受住建部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強行業(yè)自律管理，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，維護物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。

　　第十條 《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》《蘭州市物業(yè)管理條例》對業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理，物業(yè)的使用和維護等有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十一條 開展物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)依法保護業(yè)主、物業(yè)使用人的隱私和個人信息。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會等在處理業(yè)主或者物業(yè)使用人個人信息時，應(yīng)當(dāng)遵循合法、正當(dāng)、必要和誠信原則，不得泄露或?qū)€人信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　第十二條 同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表收集業(yè)主意見，協(xié)助業(yè)主委員會開展工作。業(yè)主代表的推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　業(yè)主大會會議表決可以采用書面方式，也可以采用電子投票表決系統(tǒng)或者其他具備真實性和可追溯性的方式。采用電子投票進行表決的，投票平臺須在中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)監(jiān)督下實施，且電子投票總數(shù)不得超過總投票數(shù)的三分之一。

　　第十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會可以設(shè)置候補委員，人數(shù)不得超過業(yè)主委員會成員總?cè)藬?shù)的百分之五十。候補委員的資格、條件參照《蘭州市物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會成員資格和條件，其選舉產(chǎn)生、候補順位、任職期限等事項在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　第十四條 業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議，應(yīng)當(dāng)在會議召開前向所在地中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會報告會議事項，聽取意見并接受指導(dǎo)。會議召開時，中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會應(yīng)派員參與指導(dǎo)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議決定書面告知中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會，并在各物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立接待工作制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，對業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同簽訂等重要事項如實記錄，建立檔案并妥善保管。業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)制，業(yè)主委員會不得拒絕。

　　第十六條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，并接受業(yè)主監(jiān)督。

　　專有部分面積占比百分之二十以上且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主依法提出罷免業(yè)主委員會成員的，應(yīng)當(dāng)提出書面罷免理由，被提出罷免的業(yè)主委員會成員有權(quán)提出申辯意見，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在聽取罷免理由和申辯意見后依法作出決定。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合下列情形之一的，可以申請組建物業(yè)管理委員會：

　　(一)符合《蘭州市物業(yè)管理條例》規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議情形，經(jīng)物業(yè)所在地中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后，不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的;

　　(二)業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會成員不足總數(shù)的二分之一或者存在無法正常履行職責(zé)的其他情形，需要提前換屆，經(jīng)物業(yè)所在地中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織后，不能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的;

　　(三)業(yè)主委員會任期屆滿，不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　具有前款情形之一的，專有部分面積占比百分之十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主向中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請，中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后十日內(nèi)進行核實是否符合組建物業(yè)管理委員會的情形。符合的，應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后六十日內(nèi)組建物業(yè)管理委員會;不符合的，應(yīng)當(dāng)告知原因，并在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)管理委員會代為履行業(yè)主委員會相應(yīng)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推進選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十八條 中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)派員參加物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)管理委員會由七至十三人的單數(shù)組成，主任由中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表或者居(村)民委員會代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會中業(yè)主成員不得少于成員總數(shù)的百分之五十，業(yè)主成員的資格、條件參照《蘭州市物業(yè)管理條例》業(yè)主委員會成員資格和條件。

　　物業(yè)管理委員會的組建、職責(zé)、解散以及監(jiān)督管理的具體辦法，由新區(qū)城建和交通局另行制定。

　　第十九條 新建物業(yè)實行物業(yè)交付承接查驗制度。

　　物業(yè)交付承接查驗應(yīng)當(dāng)邀請買受人代表以及物業(yè)所在地園區(qū)建設(shè)局、中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表參加，可以聘請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。

　　建設(shè)單位應(yīng)在開展物業(yè)交付承接查驗十五個工作日前，向物業(yè)所在地園區(qū)建設(shè)局提出確定買受人代表的書面請求。買受人代表人數(shù)一般不少于三人。

　　園區(qū)建設(shè)局受理書面請求三個工作日內(nèi)，在新區(qū)網(wǎng)站公開買受人代表的報名通知。買受人代表由園區(qū)建設(shè)局從公開報名的買受人中確定，未有買受人報名或者報名人數(shù)不足的，園區(qū)建設(shè)局可以通過邀請方式確定買受人代表。

　　園區(qū)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)在承接查驗開展三個工作日前，確定買受人代表名單，并在新區(qū)網(wǎng)站進行公示。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期，當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同抄報中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和園區(qū)建設(shè)局備案。

　　第二十一條 按照《蘭州市物業(yè)管理條例》，業(yè)主或開發(fā)企業(yè)需采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會或者開發(fā)企業(yè)組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會或者開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將三家以上備選物業(yè)服務(wù)人的基本情況、擬簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會或者開發(fā)企業(yè)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，由業(yè)主共同決定。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)區(qū)域的基本情況；

　?。ǘ┪蟹胶褪芡蟹降臋?quán)利義務(wù)；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量等級和服務(wù)標準；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)費用、停車費等收費標準和收取辦法；

　　（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的養(yǎng)護和維修；

　?。┖贤钠谙蕖⒆兏徒獬?；

　?。ㄆ撸┖贤K止時物業(yè)資料、財物以及服務(wù)的交接；

　?。ò耍┚S修資金的管理和使用；

　?。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)用房的管理和使用；

　　（十）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

　?。ㄊ唬╇p方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

　　物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　物業(yè)服務(wù)人在履行好物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項基礎(chǔ)上，可以根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務(wù)合同約定之外的高品質(zhì)、多樣化服務(wù)，并按照市場價格公示并收取服務(wù)費用。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供下列服務(wù)：

　　（一）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和經(jīng)營管理；

　　（二）共有部分和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運以及依法履行垃圾分類相關(guān)事項；

　?。ㄈ┕簿G化的養(yǎng)護和管理；

　?。ㄋ模┕仓刃蚓S護、安全防范等事項；

　?。ㄎ澹┸囕v停放服務(wù)管理；

　?。┚S護道路暢通；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案、資料管理；

　?。ò耍┭b飾裝修服務(wù)管理；

　?。ň牛┮勒辗?、法規(guī)規(guī)定公開服務(wù)、收費、經(jīng)營與收益等方面事項；

　　（十）依照法律、法規(guī)規(guī)定收集、保存和使用在物業(yè)服務(wù)過程中獲取的業(yè)主個人信息；

　?。ㄊ唬┲腔畚飿I(yè)系統(tǒng)的建設(shè)和維護；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止和向有關(guān)部門報告，并協(xié)助處理。

　　物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)達不到合同約定的等級和標準的，不得按照約定的等級和標準收取費用。物業(yè)服務(wù)人不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

　?。ㄒ唬┬^(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

　?。ǘ┬^(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施等共有部分、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

　?。ㄈ┧淝逑从涗浖八渌|(zhì)檢測報告；

　?。ㄋ模┳≌b飾裝修相關(guān)資料；

　?。ㄎ澹I(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

　?。┖炗喌墓┧?、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他資料。

　　第二十五條 專項服務(wù)事項需有專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)實施的，可委托有資質(zhì)的第三方實施，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給第三方的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責(zé)。

　　物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三方。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)人指派的項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)專業(yè)技術(shù)和管理能力，并在到崗七日內(nèi)告知物業(yè)所在地的中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第二十七條 保障性住房物業(yè)服務(wù)和不具備協(xié)商議價條件的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

　　新區(qū)根據(jù)甘肅省定價目錄，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定、調(diào)整并公布政府指導(dǎo)價。新區(qū)城建和交通局應(yīng)當(dāng)會同新區(qū)經(jīng)發(fā)局每五年委托第三方評估機構(gòu)對保障性住房物業(yè)服務(wù)和前期物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，并結(jié)合評估結(jié)果動態(tài)調(diào)整政府指導(dǎo)價。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準因物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準變動等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)費調(diào)整方案并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于三十日。雙方共同委托第三方評估機構(gòu)評估的，評估結(jié)果也應(yīng)一并予以公示。

　　調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)人已按規(guī)定和約定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)費。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取限量供水、供電、供氣、供暖以及限制業(yè)主進出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、使用電梯等方式催交物業(yè)費。

　　第三十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)加強對其所有或者使用的窗戶、空調(diào)外機等物品的管理、維護，并承擔(dān)安全管理義務(wù)，防止高空墜物。禁止從建筑物中向外拋擲物品。

　　物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)存在高空墜物安全隱患的，應(yīng)當(dāng)立即通知業(yè)主、物業(yè)使用人及時處理。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取宣傳、張貼警示標識等必要的安全保障措施。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對高空墜物安全隱患未及時處理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的防范措施，并向業(yè)主委員會、物業(yè)所在地公安派出所報告。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強安全生產(chǎn)宣傳教育，制定消防安全、事故災(zāi)害、疫情防控等應(yīng)急預(yù)案，并開展演練。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強日常巡查，發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，應(yīng)當(dāng)及時設(shè)置警示標志，采取措施消除安全隱患，并及時按規(guī)定向物業(yè)所在地中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和園區(qū)應(yīng)急管理局報告。

　　鼓勵物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會等購買電梯安全責(zé)任、公眾責(zé)任等保險，保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

　　第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)實施并事先向物業(yè)服務(wù)人備案。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進行必要的現(xiàn)場檢查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修違反相關(guān)規(guī)定破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或者擅自拆改燃氣、消防等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻，采取合理措施制止，并及時向物業(yè)所在地中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和園區(qū)應(yīng)急管理局報告。

　　物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應(yīng)商以及材料搬運人員。

　　第三十三條 對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止，向新區(qū)自然資源局報告并協(xié)助處理。

　　新區(qū)自然資源局認定附有違法建設(shè)的房屋，應(yīng)當(dāng)及時書面告知不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將違法建設(shè)情形備注于不動產(chǎn)登記簿并依法處置。違法建設(shè)情形消除的，自然資源部門應(yīng)當(dāng)及時提請不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行變更備注。

　　第三十四條 床架、床墊、沙發(fā)、桌椅等大件生活垃圾應(yīng)當(dāng)與其他生活垃圾分別存放，及時運送至大件生活垃圾處置場。物業(yè)服務(wù)人須會同所在社區(qū)在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)科學(xué)合理劃定裝修建筑垃圾暫存區(qū)，達到密閉要求并定期合規(guī)收集、運輸、處置，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定的外，清運處置費由業(yè)主承擔(dān)。

　　鼓勵社會資本參與大件生活垃圾收集、運輸和處理。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)需要砍伐、移植超過規(guī)定胸徑數(shù)量的樹木，屬于城市園林綠地的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)園區(qū)建設(shè)局批準。屬于業(yè)主共有的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)樹木生長影響安全、通風(fēng)、采光等業(yè)主正常生活的，經(jīng)依法征求業(yè)主意見，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在園區(qū)住建部門指導(dǎo)下，及時采取修剪等合理方式處置，禁止過度修剪和損毀樹木、破壞景觀。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)古樹名木的養(yǎng)護、砍伐、移植應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定進行。

　　第三十六條 利用共有部分開展經(jīng)營活動，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。共有部分的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。

　　業(yè)主共有部分收益包括以下方面：

　　(一)依法利用業(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經(jīng)營所得的收益；

　　(二)利用業(yè)主共有的游泳池、籃球場等共用設(shè)施經(jīng)營所得的收益;

　　(三)利用業(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益;

　　(四)因共用設(shè)施設(shè)備被侵占、損害所得的補償、賠償費用;

　　(五)公共通訊設(shè)施占用場地使用費等;

　　(六)共有部分被依法征收、征用的補償費用;

　　(七)公共收益的孳息;

　　(八)依法屬于全體業(yè)主的其他收益。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充專項維修資金、消防設(shè)施和消防器材更新及共有部分收益審計等業(yè)主公共支出，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會及其成員不得挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會利用共有部分開展經(jīng)營活動的，收支情況應(yīng)當(dāng)單獨列賬，至少每半年公示一次收支情況。

　　業(yè)主對收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)收支明細、合同等材料。

　　已經(jīng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間和方式將業(yè)主共有部分收益轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶;前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主共有資金賬戶設(shè)立之日起十五日內(nèi)轉(zhuǎn)入。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對共有部分收益收支情況提出書面異議的，可以組織業(yè)主審計小組或者委托第三方機構(gòu)進行財務(wù)審計，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會不得拒絕或者阻礙。中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)進行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)每年開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，需要利用業(yè)主共有道路或者其他公共場地改建車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定，并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　占用業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放機動車輛的，由業(yè)主共同決定是否收取相關(guān)費用，費用收取標準和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法建立健全小區(qū)停車管理制度，加強物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停車管理，對違法停放行為采取合理措施予以勸阻和制止。

　　在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放車輛應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)停車管理法律、法規(guī)規(guī)定和小區(qū)停車管理制度，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防救援場地。

　　第三十九條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)標準配置機動車、非機動車專用停放車位(庫)，依據(jù)新能源發(fā)展規(guī)劃和業(yè)主需要，安裝停車充電基礎(chǔ)設(shè)施。

　　已建成物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)標準和技術(shù)規(guī)范逐步改造、建設(shè)停車位充電設(shè)施，并按規(guī)定程序辦理用電業(yè)務(wù)手續(xù)。供電經(jīng)營單位和新區(qū)經(jīng)發(fā)局應(yīng)當(dāng)對供電設(shè)施增容改造給予指導(dǎo)和支持。

　　業(yè)主在自有停車位安裝充電設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合，不得無故阻礙安裝。

　　鼓勵采用智能負荷管控、智能有序充電等技術(shù)手段實現(xiàn)錯峰分時充電，提升電能利用效率。

　　鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域新建、改造電動自行車集中充電場所。

　　第四十條 建設(shè)單位在新建物業(yè)時應(yīng)當(dāng)按照國家標準或者相關(guān)要求配置郵件和快遞送達設(shè)施。

　　已建成的物業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會為安裝智能快遞柜、智能信報箱等快遞服務(wù)設(shè)施或者快遞服務(wù)場所提供支持。

　　第四十一條 買受人和建設(shè)單位依法交納的專項維修資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定存入專項維修資金專戶，增值收益應(yīng)當(dāng)每年定期分配到業(yè)主賬戶。

　　第四十二條 對未劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主向園區(qū)建設(shè)局申請劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　園區(qū)建設(shè)局接到申請后應(yīng)當(dāng)征求中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、業(yè)主代表意見，提出物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分的建議方案，由業(yè)主共同決定后劃定，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第四十三條 園區(qū)管委會、中心社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)城中村居民小區(qū)開展自治管理，逐步提高物業(yè)管理水平。

　　第四十四條 園區(qū)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報處理制度。

　　園區(qū)有關(guān)行政主管部門接到投訴、舉報的，應(yīng)當(dāng)及時依法處理。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法開展工作。

　　第四十五條 各園區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)定期就本辦法的實施情況向新區(qū)管委會報告。

　　第四十六條 違反本辦法規(guī)定的行為，參照《蘭州市物業(yè)管理條例》法律責(zé)任相關(guān)條款處理。

　　第四十七條 本辦法自印發(fā)之日起試行，有效期兩年。

　　相關(guān)文件：蘭州新區(qū)管理委員會關(guān)于印發(fā)《蘭州新區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》的通知

　　相關(guān)解讀：一圖解讀——《蘭州新區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》

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