第一章    總  則

　　第一條 為加強商品房預(yù)售監(jiān)管，維護預(yù)購商品房當事人合法權(quán)益，促進蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合新區(qū)實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在蘭州新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項目，其預(yù)售資金收存、支付、使用的監(jiān)管，適用本辦法。

　　第三條 蘭州新區(qū)商品房預(yù)售資金按照“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶存儲、?？顚Ｓ?rdquo;的原則進行監(jiān)管。

　　蘭州新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和交通管理局（以下簡稱“監(jiān)管部門”）負責蘭州新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

　　各園區(qū)城市（鄉(xiāng)）建設(shè)管理局具體負責監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度、施工情況和營銷監(jiān)管等工作。

　　第四條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收合格前銷售，由預(yù)購人按合同約定預(yù)先支付的定金、首付款、分期款、一次性付款及按揭貸款等全部購房款。

　　預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

　　第五條 本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的銀行。監(jiān)管銀行必須具備監(jiān)管資金安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，實現(xiàn)有關(guān)數(shù)據(jù)（資金入賬、劃轉(zhuǎn)以及按揭貸款的受理、審批、發(fā)放、拒貸、結(jié)清等信息數(shù)據(jù)）即時傳輸。監(jiān)管銀行由預(yù)售人自行選定，應(yīng)選擇新區(qū)范圍內(nèi)并與監(jiān)管部門簽訂《蘭州新區(qū)預(yù)售商品房資金監(jiān)管委托協(xié)議》的金融機構(gòu)。

　　第六條 按揭貸款銀行是指為預(yù)購人提供購房抵押貸款的銀行。按揭貸款銀行應(yīng)當積極配合監(jiān)管銀行做好預(yù)售資金的交存、對賬等工作，并及時將有關(guān)信息推送預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。

第二章    預(yù)售資金監(jiān)管

　　第七條 預(yù)售人申請開設(shè)監(jiān)管專用賬戶應(yīng)向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1.蘭州新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管申請表及附件；

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》；

　　3.申請預(yù)售項目《不動產(chǎn)權(quán)證》《建設(shè)工程施工許可證》；

　　4.企業(yè)法人持身份證明或經(jīng)辦人持法人授權(quán)委托書及身份證明；

　　5.預(yù)售資金撥付進度控制表；

　　6.其他需要提供的資料。

　　對預(yù)售人提交的開設(shè)專戶申請材料審核通過后，監(jiān)管銀行應(yīng)當嚴格按照本辦法和《蘭州新區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》的約定，加強日常管理，履行監(jiān)管職責。

　　第八條 預(yù)售人申請《商品房預(yù)售許可證》時，在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行三方簽訂《蘭州新區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》，監(jiān)管賬戶戶名由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱和樓盤幢號組成（在不混淆的情況下可用簡稱）。企業(yè)名稱應(yīng)與基本賬戶中名稱一致，項目名稱應(yīng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證中名稱一致。

　　第九條 商品房預(yù)售資金須全部直接存入對應(yīng)商品房預(yù)售監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管專用賬戶不得開通任何形式的自助轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。預(yù)售人和預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)當明確繳款方式、具體時限和金額。

　　預(yù)購人通過電子銀行或預(yù)售資金專戶POS機支付預(yù)購款項，將預(yù)購款直接存入監(jiān)管銀行專用賬戶，憑繳款回執(zhí)或銀行進賬單（繳款回單）向預(yù)售人換領(lǐng)繳款票據(jù)。預(yù)購人申請購房貸款的，按揭貸款銀行須按照借款合同約定期限和貸款額度，將貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管專用賬戶。

　　第十條 預(yù)售人負責協(xié)調(diào)按揭貸款銀行將按揭款及時直接轉(zhuǎn)入監(jiān)管專用賬戶，并在3個工作日內(nèi)將監(jiān)管賬戶變動數(shù)據(jù)傳輸至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。預(yù)售人及按揭貸款銀行不得以任何理由將購房人按揭貸款扣劃、轉(zhuǎn)存至非監(jiān)管賬戶。應(yīng)當納入監(jiān)管的預(yù)售資金與實際繳入監(jiān)管專用賬戶的資金不符時，預(yù)售人應(yīng)當及時申請辦理賬目核對。

　　第十一條 商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開始，到工程竣工驗收合格為止，預(yù)售人憑監(jiān)管部門出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶取消通知書》到監(jiān)管銀行辦理取消賬戶監(jiān)管手續(xù)。

第三章    預(yù)售資金撥付

　　第十二條 監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金分重點監(jiān)管資金、機動備用金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是指本監(jiān)管項目達到竣工交付條件所需的工程建設(shè)費用，用于購買必需的建筑材料、設(shè)施設(shè)備及支付建設(shè)施工等工程款；機動備用金用于項目停工、違約等造成農(nóng)民工欠薪、工程質(zhì)量安全保證等應(yīng)急支付，在項目交付使用后，第一批不動產(chǎn)權(quán)登記證辦理結(jié)束，連續(xù)3個月無有效投訴事件后可解除監(jiān)管；非重點監(jiān)管資金是指除重點監(jiān)管資金和機動備用金以外的預(yù)售款，預(yù)售人可自由支配。

　　重點監(jiān)管資金額度為項目備案預(yù)售資金總額的60%；機動備用金為預(yù)售資金總額的3%（同一預(yù)售人機動備用金額度不超過1000萬元）；非重點監(jiān)管資金為項目備案預(yù)售資金總額的37%。

　　第十三條 申請撥付重點監(jiān)管資金應(yīng)向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1.蘭州新區(qū)商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用申請表及附件；

　　2.法人持本人身份證明或經(jīng)辦人持法人授權(quán)委托書及本人身份證明；

　　3.經(jīng)監(jiān)管銀行審核出具的商品房項目預(yù)售資金總額及歷次撥付清單；

　　4.經(jīng)施工、監(jiān)理、預(yù)售人或園區(qū)審核的項目進度證明；

　　5.應(yīng)當提供的其他材料。

　　監(jiān)管部門應(yīng)當自受理預(yù)售人申請撥付預(yù)售資金之日起3個工作日內(nèi)做出答復(fù)。經(jīng)審查符合條件的，出具《商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金撥付通知書》（以下簡稱《資金撥付通知書》）；有下列情形之一的，不予核準：

　　1.超出監(jiān)管部門核準數(shù)額的；

　　2.收款單位與申請用途不符的；

　　3.前一筆用款未按照核準用途使用且未糾正的；

　　4.存在重大質(zhì)量安全隱患項目或處于處罰未結(jié)案的企業(yè)；

　　5.有其他限制性情形的。

　　第十四條 重點監(jiān)管資金實行商品房預(yù)售資金收款和工程進度節(jié)點比例相結(jié)合方式撥付，預(yù)售人每季度提取重點監(jiān)管資金原則上不得超過三次。重點資金撥付時，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的《資金撥付通知書》將核準使用資金撥付給預(yù)售人指定的合同當事人或相關(guān)單位。

　　第十五條 預(yù)售人、預(yù)購人雙方達成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)手續(xù)的，按照商品房買賣合同撤案程序辦理。滿足退房退款條件的，由預(yù)售人負責申請，監(jiān)管部門應(yīng)在3個工作日內(nèi)通知監(jiān)管銀行解除對該部分房款的監(jiān)管，預(yù)售人應(yīng)在解除監(jiān)管后5個工作日內(nèi)完成退款。

　　第十六條 監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的《資金撥付通知書》中所載付款單位、付款金額等事項須在2個工作日內(nèi)完成撥付，支付事項必須與通知書中載明撥付事項一致。與商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)實現(xiàn)信息互通共享的，應(yīng)當同時核對電子信息。

　　第十七條 監(jiān)管部門應(yīng)定期對商品房預(yù)售資金的使用情況進行抽查檢查。監(jiān)管銀行應(yīng)實時將商品房預(yù)售資金專用賬戶的收支情況上傳給監(jiān)管部門；有關(guān)部門對商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶進行凍結(jié)和扣劃的，應(yīng)書面告知監(jiān)管部門。

第四章  風險管控

　　第十八條 商品房預(yù)售除符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，原則上工程形象進度還應(yīng)達到以下要求：商業(yè)主體施工至地上三層以上，住宅及其它項目主體施工至地上二層以上。預(yù)售人應(yīng)當在銷售現(xiàn)場公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行等相關(guān)信息。

　　第十九條 根據(jù)項目風險研判情況劃分監(jiān)管等級，并告知監(jiān)管銀行。對信用等級低，1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的，列為三級監(jiān)管項目，重點監(jiān)管資金額度可上調(diào)為項目預(yù)售總額的70%；對出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的，或因房屋質(zhì)量等問題引發(fā)批量性群眾投訴的，或存在重大安全隱患的，列為二級監(jiān)管項目，重點監(jiān)管資金額度可上調(diào)為項目預(yù)售總額的85%；對停工1年以上出現(xiàn)爛尾跡象或監(jiān)管賬戶被查封等情況，列為一級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金比例可上調(diào)為項目預(yù)售總額的100%。

　　建立新區(qū)、園區(qū)兩級聯(lián)動工作制度，采取“園區(qū)經(jīng)常性檢查+新區(qū)不定期抽查”方式，加強日常監(jiān)督管理。對出現(xiàn)異常情況（如：項目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預(yù)售項目，由兩級住建部門進行風險綜合研判。

第五章  法律責任

　　第二十條 預(yù)售人有下列行為之一的，由監(jiān)管部門會同園區(qū)管委會參照第十九條，視情節(jié)輕重提高重點監(jiān)管資金額度，可暫停監(jiān)管資金撥付、關(guān)閉網(wǎng)簽備案功能，暫停辦理項目后續(xù)商品房預(yù)售許可證等措施，責令限期整改，并根據(jù)情況予以通報或記入企業(yè)不良信用記錄。造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)法律責任。

　　1.未在售樓處明顯位置公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行等相關(guān)信息，營銷部門負責人和經(jīng)紀機構(gòu)負責人以及新區(qū)、園區(qū)住房建設(shè)和市場監(jiān)管部門監(jiān)督舉報電話的；

　　2.未按規(guī)定及時將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

　　3.指使按揭銀行或者協(xié)同按揭銀行將商品房按揭貸款劃入非資金監(jiān)管賬戶的；

　　4.提供虛假材料申請撥付商品房預(yù)售監(jiān)管資金的；

　　5.未按規(guī)定將預(yù)售資金退還購房人的；

　　6.因公司經(jīng)營問題導(dǎo)致所開發(fā)項目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次以上延期交房的；

　　7.發(fā)生1次拖欠農(nóng)民工工資的；

　　8.因房屋質(zhì)量等問題引發(fā)批量性群眾信訪投訴的；

　　9.其他變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

　　第二十一條 施工單位、監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助預(yù)售人套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由監(jiān)管部門依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄。造成損失的，承擔相應(yīng)法律責任。

　　第二十二條 監(jiān)管銀行違規(guī)擅自撥付預(yù)售人監(jiān)管專用賬戶內(nèi)重點監(jiān)管資金或機動備用金款項的，未實時將商品房預(yù)售資金專用賬戶的收支情況上傳監(jiān)管部門的，監(jiān)管部門可暫停該監(jiān)管銀行新開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶業(yè)務(wù)。給預(yù)購人造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)依法承擔相應(yīng)法律責任。

　　第二十三條 監(jiān)管銀行未按《蘭州新區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》履行監(jiān)管職責的，新區(qū)管委會通報其上級主管部門，由其上級主管部門責令整改，情節(jié)嚴重的，依法承擔相應(yīng)法律責任。整改期間，暫停其承接新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。1年內(nèi)發(fā)生2次整改情形的，將其列入受限清單并向社會公示。列入受限清單的銀行2年內(nèi)不得新承接新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

　　第二十四條 按揭貸款銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金劃入監(jiān)管賬戶，或者未及時將有關(guān)信息推送至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的，監(jiān)管部門限制其參與新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)。給預(yù)售人造成損失的，由新區(qū)管委會通報其上級主管部門責令整改，按揭銀行應(yīng)依法承擔相應(yīng)法律責任。

　　第二十五條 逾期申請辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，暫停預(yù)售人預(yù)售項目網(wǎng)簽等業(yè)務(wù)。

　　第二十六條 有關(guān)部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，按照有關(guān)規(guī)定給予行政處分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章    附  則

　　第二十七條 本辦法自印發(fā)之日起施行，試行期2年。已辦理商品房預(yù)售許可證還未交房的，自本辦法施行開始3個月內(nèi)，預(yù)售人應(yīng)主動申請辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

　　相關(guān)解讀：一圖解讀——蘭州新區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管辦法